통상 개인이나 금융기관으로부터 돈을 빌리고 자기 소유의 부동산에 근저당권 등 담보를 설정하신 분들의 경우 느닷없이 법원으로부터 "부동산에 대한 임의경매절차가 개시되었다"는 취지의 "경매개시결정"을 받게 됩니다. 이는 돈을 갚지 않았다는 이유로 담보제공된 부동산에 대해 경매신청이 이루어졌고 위 신청이 받아들여져 경매절차가 개시된다는 내용의 결정입니다. 

그러나 때로는 자신의 부동산에 설정된 근저당권등기 등의 원인이 되는 계약(ex 금전소비대차계약)이 취소되거나 무효임이 명백하거나, 빌린 돈을 다 갚아 종료되었음에도 부당하게 경매절차가 개시된 경우가 발생합니다. 이 경우에는 먼저 위 계약의 효력을 다투며 법원에 "근저당권설정등기말소소송" 등을 제기한 뒤, 위 법원에 "현재 설정된 근저당권은 이러이러한 정황과 자료에 따라 무효임이 명백하므로 관련 근저당권설정등기말소소송의 결론이 날때까지 경매절차를 정지해달라"는 취지의 "강제집행정지신청"을 진행해야 합니다. 

여기서 주로 문제가 되는 것이 바로 "강제집행정지신청의 조건이 되는 담보"입니다. 법원의 입장에서는 해당 근저당권 등 담보권이 관련 근저당권설정등기말소소송에서 무효로 판단될지가 확정되지 않았기 때문에 섣불리 일방 당사자의 주장만을 근거로 진행 중인 경매절차를 바로 정지시키보다는 통상 근저당권의 원인이 되는 채무(빌린 돈)의 일부를 현금으로 공탁할 것을 조건으로 내세웁니다. 따라서 당사자 입장에서는 공탁해야할 현금이 고액인 경우가 많다보니 애초에 경매절차를 정지시킬 엄두를 내지 못한채 억울하게 부동산 소유권을 잃게되는 경우가 많습니다. 이 경우 수행능력이 뛰어난 변호사를 만나서 근저당권이 무효로 판단될 가능성이 많다는 점을 설득력 있게 주장하는 경우 법원은 집행정지의 조건으로 "현금" 공탁 대신 "보증보험증권" 제출을 요구하기도 합니다. 그러나 당사자에게 부담되기는 마찬가지입니다.

본 변호사는 본 사건 강제집행정지신청서에
■ 해당 근저당권이 관련 근저당권설정등기말소소송에서 무효로 판단될 수밖에 없는 정황과 증거자료들뿐만 아니라
■ 현재 의뢰인측이 공탁을 위한 금전을 마련하기 힘든 이유가 바로 위법하게 설정된 근저당권 때문이라는 점
■ 관련 근저당권설정등기말소소송의 결과가 나오기 전에 경매절차가 종료되서 의뢰인이 부동산을 잃게 된다면 의뢰인은 더 이상 위 근저당권의 효력을 다툴 기회 자체를 사실상 박탈당하게 된다는 점을 관련 증거자료와 함께 호소하였습니다.
이에 재판부는 본 변호사의 주장을 받아들여 위 근저당권에 근거한 임의경매절차를 "공탁 없이 정지한다는 내용"으로 "(무공탁)강제집행정지결정"을 내렸습니다.
덕분에 의뢰인께서는 자신의 부동산이 경매로 넘어갈 위기를 넘기고 근저당권설정등기말소소송을 진행하실 수 있었고, 위 근저당권설정등기말소소송에서 승소하신 상황입니다.

이처럼 경매절차를 정지하기 위한 절차가 필요하면서도, 공탁금을 마련하기 어려워 곤란을 겪고 계신 분들이 많습니다.
사안에 따라서는 법원이 ‘무공탁’ 집행정지신청을 인용해준다는 사실을 인지하셔야 합니다. 이와 유사한 사건에서 조력이 필요하신 분이 계시다면 언제든 연락 주시기를 바랍니다.